シリコンバレーの「独身エリート」を囲い込む、満室稼働アパートの投資妙味｜サンノゼ物件精査

GAFAMをはじめとする世界企業が集結するシリコンバレーの中心地サンノゼ市。

こちらではその中心部で入居率100%を維持し続ける「負けない物件」の情報の一部を公開します。そこには表面的な利回りだけでなく、1958年築という物件だからこそ不可欠な「設備スペック」と「資産価値の裏付け」があります。

出口戦略を見据えた「評価額」の妥当性と、次世代に繋ぐドル建て資産としてのポテンシャルを、現場の事実に基づき詳述します。

【著者情報：LCFPO】イギリス留学・公認会計士事務所での決算業務実務経験を経て、FPとして受けた相談件数は18000名以上。契約の継続率・販売力・商品の品質に関するインターナショナルクオリティアワードを受賞。ほか受賞歴や業界内の取材受注多。現職は資産形成・海外不動産投資案件のご相談を承るオフィスの代表FP、事業家。くわしくは「about」よりどうぞ。

Obstract

ロケーション：ハイウエイの結束点という奇跡のような場

物件（73 Duane St）のすぐそばを、シリコンバレーを南北に貫くSR-87（Guadalupe Parkway）が走っています。さらに、そこから数分で東西の動脈であるI-280やUS-101に接続できるというあり得ないようなアクセスの良さがこの物件を語る上で欠くことのできないポイント。

北側にサンノゼ国際空港（SJC）があり、車なら10分程度で到着します。独身の優秀なエンジニアは、カンファレンスや休暇で頻繁に移動します。「空港までサクッと行ける」というのは、多忙な彼らにとって、豪華なエントランスよりもはるかに価値がある「実利」です。

後述します「一世帯あたり1.6台のゆとりある駐車可能台数」と、この「ハイウェイへの至近距離」が組み合わさると、賃貸人として入居する属性が容易に想像できるかもしれません。

【理系独身貴族のスリープポッド】シリコンバレーの中心地サンノゼという立地

住宅の需要を一瞬で物語るシリコンバレーテック企業一覧

ここでご紹介する物件はここ数年世界の株式市場を牽引するテック産業を牽引するGAFAMなどが拠点を置くシリコンバレー、その中心地であるサンノゼにあります。

テック企業は、WIFI完備の通勤用シャトルバスだけでなく向こう岸から通勤する社員のために船便ですら用意するのです。時間のロスを生まない勤務環境を整備する企業の在り方が透けて見える一面です。

この地区は落ち着いたエリアですが、裏を返せば派手な商業施設がない＝固定資産税を抑えつつ、「職場に近い場所で静かに眠りたい」という、テック企業に勤務する独身男性には最高にコスパの良い寝床になります。

それは日本でも見かけるような質素な外観、しかし一歩中に入ればストレスなく料理ができるグラナイト（御影石）のキッチンや、常に快適な温度を保つ高性能エアコンがある。

そして駐車場にはフェラーリやポルシェが平然と停まっている光景を見かけます。自分のパッションが向く対象（スポーツカーや最新ガジェット、あるいは投資）には想像もつかない金額を平気で投じる属性です。

これがシリコンバレーの高給取りの独身男性を惹きつける正解であり、理系の独身男性の鉄板中の鉄板なライフスタイル。

この属性ですから可処分所得は唸るほどあるが、生活のプライオリティが極端に偏っている層でもある。彼らにとって、住まいは高機能なスリープポッド（睡眠装置）であればあるほど快適です。

【物件スペック】築60年超でも「満室」を叩き出す理由

シリコンバレーサンノゼの年収4,000万超えのテック企業エンジニア（理系ド真ん中）が、この外見が質素に見えるアパートに住み、その前に派手なスポーツカーを停めている。これは彼らが「住まい」ではなく「趣味（車やガジェット）」に完全に振り切れているからです。

彼らは「共用部の豪華なエントランス」には興味が薄いのですが、職場に近い「機能的な寝床」には喜んで高額な家賃を払います。このニーズのズレこそが、築60年超でも満室を維持できる最大の要因です。

外観のノスタルジーに反して、専有部には彼らが譲れない以下のような「現代的機能」が凝縮されています。

建物外見の質素なイメージから想像できない御影石のグラナイトキッチン。内装を見ればシリコンバレー社員がこの物件を選ぶのも頷けます。

数字で見る「資産の盾」としての適格性利回りの検証

全米の地方都市なら8%や10%の物件もあります。一方でシリコンバレーサンノゼ一等地での5.34% は、格付けで言えば「AAA（トリプルA）」。GoogleやAdobeといったテック企業の屋台骨に支えられた、世界で最も硬い5%台と言えます。

下手に利回りが高く空室率もそこそこある物件よりも、シリコンバレーのテック企業社員の需要を背景とした５％の手堅さを想像すれば価値のある５％と読み解くことができるでしょう。

評価額の約8割を土地が占めています。築60年であろうと上の建物評価額が存在、サンノゼの立地そのものがドルの価値を担保する、これがシリコンバレーの高年収エンジニアが質素なアパートを終の住処（あるいは投資先）に選ぶ財務的な裏付けです。

ギャラリー

専有部分標準機能・共有部分機能

築60年のアパートとは思えない、テック企業単身者の要塞にふさわしい、飽くまで現代的な機能が備わっており、オーナー様の管理のしやすさまで行き届いた物件です。

デューデリジェンスの核心：見えないリスクへの対策

配管や構造が劣化しているままの物件は、どんなに立地が良くても投資にはなりません。投資対象として適切かを明らかにするインスペクションで「将来の修繕リスク」も明らかにし、正当な根拠を持って売買の交渉に臨まれることをおすすめします。

「シリコンバレーの大家」として、確かな一歩を踏み出すために

テック企業の社員は、アニメやゲームなど日本文化の素晴らしさも良く知るエンジニアはゴマンと存在しています。想像以上に日本人オーナーを慕う素地があることに驚かれるはずです。

とは言え物件概要を眺めるだけでは、アメリカ不動産投資の本質は見えません。この物件が貴方のポートフォリオにおいて「攻めの資産」になるのか「守りの盾」になるのか。18,000名のコンサル経験と、会計・金融の実務に基づき、その適合性を客観的に判定いただけます。

相互の信頼関係を第一に、本気で資産防衛を考える方のみ、詳細な物件資料と共にお問い合わせをお受けします。

完全審査制：サンノゼ物件の個別資料請求は以下よりどうぞ。