経済成長とインフラ整備ラッシュで年々不動産価格が上昇するフィリピンのコンドミニアム、売却益を見込んで購入された投資家は期待が膨らんでいることと思います。
ここではフィリピンのコンドミニアムを売却する流れ・概要・注意点を詳しくお伝えしていますので参考にされてみてください。
フィリピンのコンドミニアムの売却を検討されている方は以下でお問い合わせください
Contents
フィリピンのコンドミニアムを売却する流れ
フィリピンのコンドミニアムの売却を検討されている方は、地下鉄などインフラが整備され都市開発が進行した街並みを見るなり、コンドミニアムの価格上昇が頭に浮かんでしまうものです。
売却益を着実にモノにするためにフィリピンのコンドミニアムの売却の流れをご参考ください。
売却価格の相場を調べる
まずは所有されているフィリピンのコンドミニアムについて、インターネット検索で周辺地の売却価格の相場を調べてみましょう。
例えばフィリピンのマカティのコンドミニアムを売却したい場合、以下のように英語で検索してみた方が圧倒的にヒットしやすいようです。日本語で同じように検索するとピンポイントではヒットしません。
フィリピンマカティのコンドミニアムを売却したい場合
☛「philippines makati condominium for sale」と検索
上の検索をした場合は、以下のようなアジアの物件のポータルサイトでマカティエリアの物件がヒットしました。
dotproperty.com.ph
この中で、所有される物件の立地・間取り（スタジオタイプ・１ベッド・２ベッドなど）や平米数・販売時期・駅近か否か、といったような条件と同程度の物件を探し、売却価格がどの程度かを確認します。
CNN PHILIPPINES
同じ地域のコンドミニアムの情報を閲覧して、「同程度の価格で売り出しをする場合に納得できるかどうか」を自問自答してみましょう。
売却方法を選定
フィリピンでコンドミニアムを売却する場合以下の２通りがあります。
- 不動産売買情報やポータルサイトに自分で情報を載せる
- フィリピンのコンドミニアム売買に実績がある仲介業者に依頼
フィリピンの不動産売却について、日本のそれとは商習慣・不動産取引・法制度が異なる点が多々あります。万一手続きに不備があったりして詳しく聞ける人がいないような場合お困りになるでしょう。
このため、以下の点に留意して仲介業者を選ぶことを検討されてみください。
査定と仲介の依頼
ご自身単独でフィリピンのコンドミニアムを売却・引き渡しと権利の移転まで漕ぎつけるのは至難の業。ここでは不動産仲介業に依頼する場合の流れをお伝えします。
以下の流れで仲介を依頼してみましょう。
売却仲介の依頼
- コンドミニアムの権利証を用意
- 不動産情報と売却価格の希望を伝える
- 不動産を査定してもらう
- 合意できるならば媒介契約を結ぶ
周辺と同等の価格とかけ離れていない限り売り主の希望価格にNOと言う仲介業者はほとんどいません。
多少利益を乗せた金額で価格を出したとしても、交渉余地があると踏んでコンタクトを取ってくる見込みのお客様もいます。
逆に、価格を下げた状態から「価格を上げる」というのはなかなか買い手がつかなくなるものです。
キャピタルゲインを狙ってご購入されたフィリピンのコンドミニアムかと思いますので、下手に出過ぎず収益を狙いに行ってみてみましょう。
プレビルド物件について
フィリピンの不動産の商習慣として建設前の物件・プレビルドで購入されている方も多いと思います。
プレビルド物件の売却のメリット・デメリットをお伝えしておきますので、ご売却のタイミングの参考にされてください。
フィリピンのコンドミニアムプレビルドを売却するメリット
- プレビルドでは手付金の分割払いが可能で、しかも物件価格がリーズナブルなフィリピンでは月々10万円以下の支払いで済むことが多い
- プレビルドで物件を売る分には、その物件は中古扱いされず新築と見なされる（この点で価格を下げて交渉する必要がない）
フィリピンのコンドミニアムプレビルドを売却するデメリット
- 物件が完成されておらず権利証がないので、契約名義をディベロッパーと変更する必要がある
- 所有の権利証が即発行されるわけではない・その間は権利を証明できず購入者を探しずらい
- 物件完成後に売り出したい売り主が多くなるため、外的要因で価格競争に巻き込まれやすい
これらはプレビルドの一般的なメリット・デメリットに過ぎません。買い手を探してくれる仲介業者がいればそれで売り主としては目的は達成いただけるはずですし、一番はご自身が納得する形で納得できるタイミングでご売却に至ることにあります。
全てがうまくいくとは限りませんが、プレビルドの売り方でご相談されたい方は以下までお知らせください。
売却のための活動をしてもらう
仲介業者がフィリピンのコンドミニアム売却で依頼を受けたあと、物件に対して抵当権がないことや差し押さえの対象となっていないなどを確認します。
この後以下のような形で売却のための活動が始まります。
- 不動産ポータルサイトやSNSへの掲載
- フィリピン・日本・その他のユーザーへ口添え
２つ目に関しては、仲介業者の既存顧客やメールマガジン購読ユーザーなどフィリピンのコンドミニアムに興味関心を持っている人へ情報を配信してもらえることがほとんどです。
売買契約
コンドミニアムの買い手が見つかったら、以下のような流れでひとまず売買契約を行っていきます。
売買価格の合意・LOIや手付金の受け取り
- 価格の合意の取り付け
- 買い手に「購入意思を表すLetter of intent（LOI・予備的合意書）」を書いてもらう
- 買い手から手付金を受け取る
１つめの価格の合意においては、必ずしもお値引き交渉に応じる必要はありません。フィリピンでは地下鉄などインフラ整備のラッシュが2030年まで続き地下鉄の駅ができれば物件価格は上昇しやすく、お値引き交渉しない買い手も表れやすいからです。
また、会社のオフィスや社宅として購入したい見込みのお客様もいらっしゃり、この場合お値引き交渉はあまりしない傾向にあります。
こうした点でも、フィリピンの現地で長くコンドミニアムの取り扱いを行っている仲介業者の土地感や売却実績を頼りにされるとよいでしょう。「このエリアならばお値引き交渉に応じなくても買い手が付く」といった判断は実績ありきでできるためです。
不動産の売却にはタイミングがあります。じっくりお待ちになれば吉報は訪れるでしょう。
２つめのLOI・予備的合意書は売買契約の前に購入意思を示す書類ではありますが、売買契約書と同等の法的拘束力があり、ほぼお支払いが確約されるとみなして構いません。
３つめの手付金に関して、手付解除可能な日までに買主が契約を解除する場合は手付金の返還請求を放棄しなければなりません。この場合売主は手付金を実質的な契約の違約金として受け取ることができます。
所有権移転登記が終わるまで手付金はフィリピンの銀行口座から動かさないことをおすすめします。
コンドミニアムに関する税金や売却にまつわる費用を支払う際、いずれにしてもフィリピンペソでの支払いを控えているからです。日本円に換算してしまえば再度フィリピンペソの交換手数料や国際送金を要することになってしまい、手間と手数料の無駄になってしまいかねません。
所有権移転登記手続き
所有権移転登記の手続きを行うにあたり、以下の書類を用意します。
不動産登記移転手続きに必須の書類
- 売買契約書（DOAS・Deeds of absolute sale）
- コンドミニアムの権利証（CCT・Condminium certificate of title）
- 権利移転許可証（CAR・Certificate authorizing registration・フィリピンの税務署が発行）
- 固定資産税領収書（RPT・Real propaty tax）
- 納税申告書
- 不動産取引上の納税証明書（固定資産売却益税, 印紙税, 不動産譲渡税,Registration Fee）
- パスポート（身分証明書）
- コンドミニアム管理費完済証明
書類を用意して以下の通りコンドミニアムの売却を済ませましょう。
- 売買契約・契約締結
- 役所で売買契約書を確認してもらう
- 財産税納税義務の移転手続き
「なんだかとても大変そう」といったイメージがおありかと思います。
ご自身で行っていただくこともありますが、仲介業者がバックアップしてくれる限り、アドバイスや都度の手続きのアナウンスもありますので、ご心配は不要です。
フィリピンのコンドミニアムを売却する上で必要な費用はどのくらい？
フィリピンのコンドミニアムを売却する上で必要になる費用は、以下のとおりです。
| 費用の名称 | 不動産売却価格に対しての費用 |
| 不動産譲渡税・固定資産売却益税 | ６％ |
| 印紙税 | 1.5％ |
| 不動産仲介手数料 | ５％程度 |
| 付加価値税 | 320万PHP超の物件に限り、12% |
| 不動産登記費用 | ２％ |
| 消費税 | 12% |
「無理にお値引き交渉に応じる必要はない」と上述しましたのは、上のとおり相応の費用が必須になるためです。
このため、「上の手数料+不動産を購入されたときの金額+収益の希望金額」で売却金額を検討されるといいのではないでしょうか。お願いする仲介業者に税金や費用を試算してもらうのが確実です。
日本では司法書士が不動産登記を行いますが、フィリピンには司法書士という職種自体が存在していません。不動産鑑定士が不動産登記を行い、この方に上の表の費用を支払うことになります。
租税条約による外国税額控除の適用
さて、不動産の売却においてフィリピンだけでなく日本でも納税が必要です。
フィリピンと日本では租税条約が結ばれており、二重課税を回避するために控除制度が設けられています。
しかしながら海外での課税金額が日本での課税から全額が控除されるわけではありませんので、詳しい試算についてはやはり仲介業者にご依頼されるとよいでしょう。
フィリピン・日本人だけでなく他の国の買い手が現れることがある
不動産仲介業者として、フィリピンと日本の両国で営業活動を行っている企業が理想的とお伝えしました。
しかしながら、フィリピン人と日本人だけが見込みのお客様になるわけではありません。
中国に関しては不動産バブルが崩壊している影響から、安全に資産を預けられる国を探している中国人は非常に多いですし、東京都の異常な不動産価格高騰も中国人による購入の影響と言われています。
金価格が上昇したのも中国人の「安全資産にしておきたいニーズ」から 〉〉
また、フィリピンに職探しで来られる中国の方もいらっしゃり、そこからコンドミニアムを購入される、といったパターンもあります。
買い手はフィリピン人と日本人だけではありません。このため英語で売り出し情報を掲載して全世界の人に知ってもらう余地が十分ありそうです。
フィリピンのコンドミニアムのご売却をご依頼ください
不動産の買い手がつくにはタイミングがあります。しかしながら、それは動いてみない事には絶対に訪れません。
動いてみて見えてくるものはたくさんありますから、フィリピンのコンドミニアムのご売却のご依頼ください。
フィリピンと日本の両国で現地法人をもつ提携先の日本人スタッフがお客様の不動産のご売却手続きを承ります。
２０１２年からフィリピン不動産に携わり、日本のフィリピン不動産取扱い不動産会社のパイオニアであり実績やノウハウ、そして信頼が蓄積した企業です。富裕層のお客様達が集い、フィリピンのコンドミニアムの売り出し情報をお待ちになっている方もいらっしゃいます。
まずはお客様のお話しを以下よりお聞かせください。不安や疑問に思われることを一つ一つ解消していきましょう。
