ここではフィリピンの中古コンドミニアムを購入されたい方に向け、購入の流れや必要になる費用・注意点・メリットやデメリット・などを解説しています。
フィリピンの中古コンドミニアムの購入にまつわるポイント解説
フィリピンの中古コンドミニアムの購入について、まずはその流れをお伝えします。
フィリピンの中古コンドミニアムを購入する流れ
フィリピンの中古コンドミニアムを購入する流れについて、必ずしもリフォームが必要とは限りませんが、賃貸や売却も含めて解説します。
希望を明確に⇒物件の選定⇒内覧⇒契約・頭金の支払い⇒残金の支払い⇒リフォーム⇒賃貸や売却手続き
希望条件を明確にする
まずはご購入の希望を明確にしてみましょう。
まずはフィリピンの中古のコンドミニアムを購入されるご希望の場所がありましたら、いくつかピックアップしておきましょう。
おすすめはメトロマニラ圏内のマカティ・BGC・ケソンシティ。このエリアは、2030年に完成予定の地下鉄の路線エリアとなっており、そして売却や賃貸に出す場合にも需要が高いエリアです。
Philippines CNN
また、間取りやご購入のご予算なども以下で参考にされてみてください。
| 間取り | 中古物件価格の相場 |
| studio ワンルーム | 1000万円以下 |
| 1BR 1DKまたは1LDK | 1,000万～1800万円 |
| 2BR 2DKまたは2LDK | 1500万～2300万円 |
| 3BR 3DKまたは3LDK | 2000万～4500万円程度 |
ご予算が3000万円の方は、ワンルームを２～３つご予定されてもいいでしょう。
3BRの場合ですと流通も少なく売却する時に買い手もじっくり探す必要があります。一方駅近のワンルームの場合は、学生や単身または２人世帯の借り手の需要があります。
特に賃貸に出したい場合は空室率をカバーするにも１部屋よりも複数の方がリスクヘッジになるかもしれません。
フィリピンでの投資物件の投資効率は以下のようになっています。もちろん物件ごとにこのデータが違いますが、参考にはしていただけるでしょう。
実質利回り：７％程度 回収率：1.5～2.3％
エージェントに依頼後、ご希望に合う物件を選択する
次はフィリピンの中古不動産を取り扱うエージェントにご希望をお伝えされ、候補をピックアップしてもらいましょう。
エージェントは以下のポイントでお選びになるのがおすすめです。
中古コンドミニアムを任せたいエージェント選び
- 日本とフィリピンのいずれでも現地法人があり、どちらでも営業している
- 上のいずれもネットワークが整っている
- 中古のコンドミニアムの売買実績が豊富
- 手数料が適正
- 賃貸や売却に出す場合のリフォーム・家具選びまで請け負ってくれる
販売実績が豊富な企業の場合、「こんな中古物件を欲しい方がいらっしゃる」などと顧客との間で会話に上ることもあります。そうした企業の場合は人脈も広いため、情報量も多く、関わる上で有益になる場合が多いでしょう。
最後のポイントについては、購入後にその必要性を気付く場合が多いようです。
「リフォームの業者選びから完成までフィリピンに長期滞在しなければいけないとなると難しいかも。」となる場合は、お気軽に弊社にご連絡ください。
気に入った物件を内覧
なお気に入った物件については、できる限りフィリピンの現地に行って内覧してみてください。
実物資産になる中古コンドミニアムについては、前の住人がどの程度きれいに物件を使っていたのかご自身の目で確かめることに越したことはありません。
万一内装の汚れが発生していたりすれば、リフォーム費用も視野にいれなければいけなくなります。
また、このフェーズまでに以下を仲介業者に確認してもらうようにしてください。
前の住人が光熱費や通信費の滞納がないかを確認しておきましょう。これらが残っていると、次の購入者が滞納分を支払わなければいけないパターンがあります。滞納があれば新たに住めない・賃貸や売却に出せないとなりかねません。
売買契約書へのサイン・頭金のお支払い
中古のコンドミニアムが決まったならば、売買契約書へサインを行い、頭金を支払います。
売り主と仲介企業と買主の３者が同席して契約を行う場合や、「売り主のサイン済みの書類を持参した仲介業者」と買主の２者が同席する場合との２通りあります。※後者の場合は日本においての契約が可能になるかもしれません。
この時点では買主は用意された書類へサインしたり頭金を支払うなどで済みます。
売買契約に登場する書類
- 売買契約書
- 権利放棄書（売り主）
残金のお支払い
中古コンドミニアムの頭金をお支払いされたあと、最終的な売買契約書へサインを行い、残金を支払います。
フィリピンの中古コンドミニアムの支払いは、以下２パターンです。新築で物件を購入する場合より、中古物件の場合ローン活用が難しいケースがありますがゼロではありません。
- キャッシュ一括
- ローン
最終売買契約に登場する書類
最終売買契約書
売買契約時に鍵が渡されるパターンもあるかもしれませんが、中古コンドミニアムの購入手続きが終わった後に売主本人か仲介業者から鍵を受け取る場合が多いです。
必要な場合にリフォーム
フィリピンのコンドミニアムを購入される方の多くは、賃貸や売却に出される方が多くなっています。
いずれにしても中古のコンドミニアムの場合は何かとリフォームを必要とするケースがありますので、ここからさらにリフォーム会社を探すのは一苦労かもしれません。
上述しましたとおり、物件選定・購入手続き・リフォーム施行・さらに賃貸管理まで請け負ってくれるフィリピン現地の仲介業者がいてくれたら時間や労力のの負担はかなり軽減されるでしょう。
さらに賃貸や売却に出す
フィリピンの中古コンドミニアムをさらに賃貸に出す場合には、仲介業者に依頼して「管理委託契約」を結びます。
賃貸契約に登場する書類
管理委託契約書
中古コンドミニアムをさらに売却に出したい場合は、以下詳しいコンテンツを参考にされてみてください。
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フィリピンの中古コンドミニアムの取得に必要な諸費用
フィリピンの不動産を取得する上での費用を挙げておきます。
1500万円のコンドミニアムを購入した場合の一例も試算してみましたので参考にされてみてください。
| 費用の名称 | 取得価格に対する割合（％） | 1500万円の物件の場合（円） |
| キャピタルゲイン税 | ６ | 900,000 |
| 印紙税 | 1.5 | 225,000 |
| 移転税 | 0.5～0.75 | 75,000～112,500 |
| 登記申請料 | 0.25 | 37,500 |
| 不動産鑑定士への費用（登記費用） | 1 | 150,000 |
| 書類の認証費用 | 0.5 | 75,000 |
| 費用の合計⇒ | 1,462,500～1,500,000円 |
これらの税金や費用に関しては、取得する上で前提の金額と考えるのがよいと思われました。
以下の投資効率で納得できるならばフィリピンの不動産投資に対してさらに興味が湧いてくるのではないでしょうか。
実質利回りは７％程度 回収率は～2.3％
中古のコンドミニアムにも、好条件の物件は含まれており、優良物件に出会えたらふさわしい収益を生みます。
当然物件ごとに投資効率が異なりますので、仲介企業にご確認されてみてくださいね。
ほかのサイトで投資効率をあまりに高く表示している場合も散見されます。高めから下がるとガッカリするものですし、事実ベースで報告して低めから上がる方がよほどいいでしょう。
フィリピンの中古物件市場の今
フィリピンで人気のエリアであるマカティ・BGC・ケソンシティでは、「元々さら地だった場所にはじめて建物が建設される」というパターンで新築のコンドミニアムの建設ラッシュのフェーズにあります。
フィリピンの経済成長のフェーズとして現在このような状況にあり、中古物件市場が日本ほど出来上がっているわけでもありませんし、かといって中古の需要がないわけでもないのです。
プレビルドで建設され、竣工された物件は完成直後に売り出されても中古扱いです。居住の形跡がない中古がリーズナブルに出ているのであれば、投資対象としては注目すべきでしょう
数は思ったほど多くないかもしれませんが、タイミングやチャンスを狙って中古物件をうまく活用できるといいと思います。
フィリピンの中古物件を購入するメリット・デメリット
フィリピンのコンドミニアムを中古で購入するメリットデメリットは何でしょうか？
フィリピン中古コンドミニアムを購入するメリット
- プレビルドで完成したばかりの物件を手放したい売り主が多くなった場合、価格を低く設定している場合がある
- 購入したら即賃貸に出せる
- 既に完成したコンドミニアムを確認できる
フィリピン中古コンドミニアムを購入するデメリット
- リーズナブルなプレビルドの価格からすると高めの価格
- ローンが使えない場合がある
- 人気物件だとすぐに売れてしまう
人気物件はやはり人気になるだけの理由があります。有効な情報をすぐに伝えてもらえるように日頃からエージェントとコンタクトを取っておいて条件に合った物件が出てきたらすぐに連絡をもらうようにしておくことも重要です。
また、不動産取引ではエージェントとの相性も大切です。ご自身の資産となる物件の購入ではできるだけ快適で安心しながらご購入されるのがおすすめです。
フィリピンの中古コンドミニアムを購入するときの注意点は？
フィリピンの中古物件を購入する際の注意ポイントを挙げておきます。上述した点と重複することもあるかもしれませんが、重要ですので今一度ご覧になってみて下さい。
デベロッパーはどんな企業なのかを確認する
現在フィリピンのコンドミニアムは高いクオリティでリーズナブルな価格で購入できるのが当たり前になっています。
しかしながら過去日本でも欠陥工事を行って問題になったディベロッパーがいるくらいですから、念押しでお目当てにしているコンドミニアムの建設ディベロッパーについても調べるようにしてみましょう。
インターネットで「フィリピン ディベロッパー○○ 評価」などと検索されてみるといいのではないでしょうか。
実績があり、評判も信頼もあるディベロッパーであれば、社会的な責任で優良物件を竣工しているものと思われます。
物件の視察を行う
「見ないでお金だけ払って物件を購入する」というパターンがないわけでもないのですが、中古物件を購入される場合は特に内覧することに越したことはありません。
いくら売り主がきれいに使っていたので問題はないと思っていたとしても、どの程度の感覚でそう言っているのかは究極分かりませんし、ご自身で確認する以上の納得はないからです。
実績が豊富でトータルで物件管理を依頼できるエージェントに依頼する
中古物件を購入され、その後に賃貸や売却を予定されている方にとっては、部屋のリフォーム・家具入れ・賃貸管理・諸手続きなどでフィリピンに長期滞在という訳にもいかないこともあるのではないでしょうか。
「ちょっと手続きで渡航しなければいけない」などといったタイミングがあるときに、物件の取り扱いでトータルで依頼できるエージェントが助けになるはずです。
フィリピンの中古コンドミニアムで投資を検討されている方へ
フィリピンで中古コンドミニアムの購入を検討されている方にとって、国の制度や商習慣の違いで分からないことは多々あるかと思います。
弊社では中古コンドミニアムのご購入だけでなく、リフォームが必要な場合の施工・家具入れの代行・賃貸や売却の手続きから一貫してお客様のサポート環境を完備しています。
フィリピンと日本のいずれでも営業活動を行っているフィリピン不動産のパイオニアの起業と提携し、終始安心してお任せいただけるように手配を行いますので、まずは以下でお客様のご希望やご要望をお聞かせください。
