ロンドン不動産での賃貸経営は「買って終わり」では済まされません。
世界屈指のウルトラ富裕層の資産が流れ込むロンドンでの賃貸賃貸経営は、管理組合の規約や厳格な法規制を味方につけた「予測可能な経営」を実現することが重要です。
現地のエキスパートと強力なチームをなす弊社から第一次情報の視点からお伝えします。
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買って終わりのロンドン不動産賃貸経営では確実に詰む
たいていの場合、海外不動産投資のセミナーやウエブサイトでは「利回りやキャピタルゲインといった儲け」の点が強調されます。
しかし日本の不動産投資のように「サブリース契約を結んで不動産会社に運営を一任する〈丸投げ〉」というやり方で済むような市場ではありません。
所有物件がイギリスロンドンにあるならば、空室リスク・現地の法的なトラブル・賃貸人への対応をコントロールする仕組みを構築することが必須です。管理運用の仕組みを構築することなしにロンドン不動産投資をすればただの消費になります。
そもそもロンドン不動産はキャッシュが潤沢な法人様にしか購入できない物件です。会社員の方が買えないような不動産で、しかも節税対策だけでなく経営者の相続対策として活用できるという意味で一段上の経営戦略を要します。
ロンドン不動産経営として成り立たせるためにも、現実的で地に足ついた運用のヒントをご紹介します。
ロンドン不動産賃貸経営のポイント
イギリスの法規制と管理組合AOAO
日本の不動産に比べ、ロンドン不動産経営の管理組合（AOAO）のルールは厳しく感じられるはずです。しかしこの厳格さこそががロンドン不動産が世界中の投資家が購入する理由のベースと言っても過言でないのです。
▼youtubeで「世界の富裕層がイギリス不動産を購入する理由を見る
このため気に入ったロンドン不動産があれば購入前に管理組合が策定した規約を読み込んでみることをおすすめします。
そうすればその管理組合の修繕計画・維持のためのルール・所有権者の義務に関する詳しい内容がわかり、購入後の賃貸経営のイメージがわいてくるはずです。
「規約のドキュメントを開けばすべて書かれている」、これは新興国の不動産投資には望めないイギリス不動産の最大の強みであり、将来のコストも予測可能です。経営者にとってロンドンほど計画が立てやすい場もありません。
管理規約が形だけとなって竣工から数年後に積立費さえ集まらなくなりゴーストタウン化する新興国とはレベルが違うのです。
厳格な管理組合の場合は、水準の高いメンテナンスを要求することも多いです。「それって所有者がどんどん出資しなければならないということにすぎないのでは？」と思われるかもしれません。
しかしトムクルーズ・テイラースイフト・グーグル元CEO・マドンナといったウルトラ大富豪が購入を希望する「世界の一等地中の一等地」の不動産のメンテナンスを行うわけですから、どの程度維持されている物件だったら彼ら（もしくは彼らに似た属性の人）が満足するだろうかと考えると、納得されるのではないでしょうか。
▼youtubeで「全世界の私有財産を等しく保護する法律」が最強一強固な理由を視聴する
適切にメンテナンスが加わえる規約が整っているからこそ、ロンドン不動産は世界中から買い手を集めます。管理組合の厳格さはオーナーが安定した家賃収入を得るために機能し、共同運営者と捉えるべきです。
賃貸人が退去した直後のリフォーム・入居者募集
不動産経営において最大のボトルネックになる点は空室です。賃貸人が退去した後に次の入居者が決まるまでの期間ロスを小さくできるかが利回りを左右します。
あいにく賃貸人の部屋の使用状況が粗雑だった場合はスピーディなリペアが必須です。もし退去後のリペアが遅延すれば賃貸人再募集までもずれ込むことになります。
例えばそのような遅延がロンドンの大学の入学卒業期に起こったら、質の高い学生層を逃しかねません。
ここで重要になるのが現地のプロフェッショナルとの連携スピードです。退去の連絡が入ったら即「リペアの職人ネットワークによる診断と見積もり」が上がって必要な修繕が行われるのが理想です。
マネーロンダリング防止
ロンドン不動産経営において、投資家が最も驚くのがマネーロンダリングの一連の手続きです。
「不動産を購入できる資金があるという残高証明」があれば成り立つ日本の不動産手続きとは異なり、資金の源泉やそれが形成された過程までもよく見られるので心理的な負担もそれなりとなっています。
しかしこの厳しさこそが、ロンドンが世界一透明性高く、世界のウルトラ富裕層に好まれる理由でもあるのです。不動産市場が未成熟な新興国では言葉が通じるという以上に手続きの透明性がいかに重要かを痛感することが多々あります。
「選ばれし資産」として入念な資金のみがロンドンの不動産市場に流れ込んでいるために、市場全体に一定の信頼性が担保されています。つまりロンドン不動産を購入した人は「マネーロンダリングチェックを通った公的に正当性が証明された資産を保有する人」という最強のステータスを持つ人でもあるのです。
一度この高いハードルを越えてしまえば、賃貸経営や未来の売却活動においてもトラブルは極限に回避できるはずです。
ここでも重要になるのが、現地パートナーの存在です。膨大な実績をもつ心強い現地パートナーがいれば、事前の準備書類を的確に案内し、審査における摩擦を最小限に抑えることが可能になります。
障壁が低く誰でも参入市場には予測不能な混乱も起こりえますが、あらかじめルールや高いハードルが明示されている市場は一旦超えたら強固に守られる市場です。
ロンドン不動産賃貸経営を支える現地ネットワーク
ロンドン不動産経営で最も危ういのは、購入だけを手伝って賃貸経営に深く関わらない・関われない中途半端な日本の不動産仲介業者です。
この場合メール一本の希薄な関係で繋がっているために、上述しましたようなスピーディな連携が実現されるはずもありません。
確実な賃貸経営を実現するためには「現地での実績やネットワークが強固なパートナー」の存在が必須です。
物件に退去予定が出た瞬間に彼らのネットワークを通じて、クライアントの物件が優先的に紹介リストへと掲載される。トラブルの予兆があればすぐにクライアントに通知が行われ、「直すべきか、様子を見るべきか」が提案されるべきです。
こうしたネットワークがあるからこそ合理的な経営判断を下せるようになるのですが、逆に信頼できるパートナーがいなければ海外不動産経営は資金の消費になりかねないのです。
お問合せは信頼できるロンドン不動産賃貸経営のスペシャリストに
「海外不動産投資で失敗したくない」「現地の確かな管理体制を手に入れたい」という方は、ご自身の現在の資産状況と目標を添えて個別相談をおためしください。
弊社代表FPがお客様の法人においてどんな戦略が功を制するかシミュレーションを行い、ロンドンで市場に出回らないような未公開物件のご案内もさせていただきます。
そしてロンドン現地の強力なエキスパートとともに、コンサルティングを行います。私どもはチーム一丸でクライアント様の節税・相続などのニーズにお応えし、数十年先も安眠できる資産形成をサポートさせていただきます。
【当方は、相互の信頼関係を構築できる方を最優先しております。専門家の知見に対する軽視、あるいは一方的な搾取が確認された場合は、以後やり取りをご遠慮致します。】
