ハワイ不動産の出口戦略において最大の地雷は税率ではなく、「キャッシュフローの死蔵」です。1億円で売却したとしても、翌日には数千円単位の金額が強制的に天引きされます。
アメリカの税務署に１年半もの間、キャッシュが保管されることになるスケジュールにご注目ください。
ハワイ不動産の税金とコスト・還付される１年半の月日
4つの税金とコスト：手残り額の「真実」
売却時に発生するコストは、大きく分けて経費と仮払い（源泉）に分類されます。
| カテゴリ | 項目 | 率の目安 | 備考 |
| 諸経費 | 仲介手数料 | 5-6% | 売り主の全額負担 |
| 仮払い | エスクロー | 約1.5% 〜 3.5% | 公平性担保のための経費 |
| FIRPTA（連邦源泉） | 15％ | 売却価格に対する天引き | |
| HARPTA（ハワイ州源泉） | 7.25% | 外国居住者への強制天引き | |
| 確定申告 | キャピタルゲイン税 | 連邦: 0-20% / 州: 7.25% | 利益に対する課税 |
ハワイ不動産を売却するにあたり最大の衝撃になるのは、「決済日に売却代金の約3割が一時的に消滅する」という点です。利益が出ているかどうかは関係ありません。
以下わかりやすく1億円（約$690,000）で売却した場合のシミュレーションをお示しします。
【前提条件】
- 物件価格：1億円（約$690,000）
- ハワイ非居住者（日本人個人）による売却
- 取得価格：8,000万円（過去に購入）
＊円安ドル高により2千万円の利益を見積もって売却を予定のつもりだった
① 決済時に引かれる確定コスト
- 仲介手数料（6%）：600万円（$41,400）
- 名義変更税・エスクロー費用等（約1%）：100万円
＝決済時手出し合計：700万円
② 決済時に「強制天引き」される仮払いの源泉徴収
- FIRPTA（連邦源泉徴収 15%）：1,500万円（$103,500）
- HARPTA（ハワイ州源泉徴収 7.25%）：725万円（$50,025）
＝源泉徴収合計：2,225万円
③【衝撃の事実】決済当日の手残り現金
- 売却価格：1億円
- 決済時手出し金700万円+源泉徴収合計金額2,225万円＝2,925万円
- 当日着金額：7,075万円
1億円で売れたものの、銀行口座に振り込まれるのは約7000万円です。ローンが残っている場合この「3割減の手残り金額」で完済できなければ、「売却するために追い銭（持ち出し）が必要」という受け入れ難いシナリオになります。
投資のつもりでハワイ不動産を購入した人にとって衝撃的かもしれませんが、しかしこのままで終わるわけではありません。
源泉徴収・還付・確定申告のタイムライン
キャピタルゲイン税（利益に対する税）が源泉額より少なければ、差額が戻ることになっています。
先ほどの例で還付金をシミュレーションします。
決済時に差し引かれた源泉徴収額
連邦(FIRPTA) 1,500万円 + 州(HARPTA) 725万円＝2,225万円 ($153,525）
実際の税額（タックスリターンでの計算）
税金は「売却価格」ではなく「譲渡益（利益）」に対して計算し直されます。
譲渡益の計算: 売却価格 $690,000 － (取得価格 $552,000 + 売却経費 $48,000) = 譲渡益 $90,000（約1,300万円）
※仲介手数料などの経費を差し引くため、実際の利益は2,000万円より少ない
確定申告後の本来の予測税額
- 連邦所得税（約15%〜20%）：約$13,500〜$18,000
- ハワイ州所得税（約7.25%）：約$6,500
本来の合計税額：約$20,000〜$24,500（約300〜350万円）
還付される金額
- 源泉徴収額 ($153,525) － 本来の税額 ($24,500) ＝ 還付額 $129,025
- 日本円換算：約 1,870万円
「日本円換算：約 1,870万円」の還付金でようやく見通しが付いてきそうですが、それでは「いつお金が戻るのか」という問いに対し実務上のスケジュールを提示します。
ハワイ不動産売却での還付のスケジュール
売却時
売却価格の 22.25% がエスクローにより天引き・納税。
売却中〜直後
納税者番号ITINの有効期限を確認しましょう。失効していれば還付申請が不可能になります。
翌年のアメリカ確定申告時期1～4月
タックスリターン還付申請をします。不備がない申請をしてから還付金が口座に着金されるのは 3ヶ月〜5ヶ月後です。売却してから実に1年半もの間現金が拘束されることになります。
翌年の日本確定申告の時期2－3月
日本の確定申告において外国税額控除を適用します。注意は 「米国で引かれた22%全額」をそのまま控除できるわけではないという点です。日本の所得に応じた控除限度額があるため、全額を控除できないケースは多くあります。
ハワイ不動産の実務側が語る「還付」の真実
さきほどの「1,870万円の還付金」という数字だけを見れば安心感がありますが、実務の現場では以下の3点で投資家のハワイ不動産への熱量が問われることになります。
① 「無利子」で18ヶ月拘束される事実
確認いただいた通り、還付金は翌年の確定申告後に戻るスケジュールです。2026年1月に売却した場合、申告は2027年1月以降。着金は2027年中旬を予定しなければなりません。
１年半の間アメリカの税務署に無利子でお金を置いているのと同じです。この資金があれば、別の投資で5〜10%の利回りが狙えるかもしれませんのである意味機会損失と言えます。
② ITIN（納税者番号）の期限切れによる「還付不可」リスク
納税者番号ITINが失効していると、還付申請タックスリターンは受理すらしてもらえません。納税者番号の失効に気づかず売却を終えてしまい、煩雑な再発行手続きに時間を取られている間に還付が1年遅れるケースはハワイ不動産によくあるお話です。
③日本での「二重課税」との時間差攻撃
米国からの還付金が着金される前、一方で日本では納税期限が到来します。日本における確定申告では、ハワイ不動産の売却利益に対して日本の税率（短期なら約40%）で納税が必須となるためです。
このスケジュール感が掴めていなかった手元資金に余裕がなくなった投資家は、「還付金が戻ってくる前に日本の納税でキャッシュアウト」という黒字倒産のような惨劇になることも珍しくありません。
減額申請（Withholding Certificate）の実務
上述しました「1800万円の１年半の拘束」はいいニュースとは言えません。
しかしながら本来売却価格の15%（FIRPTA）を強制天引きされるところを、「実際の税額は少ない。はじめから天引き額を削減してほしい」とアメリカ歳入庁IRSに申請する手続きがあります。
この申請は、売却活動を開始した瞬間に着々と準備を進め、エスクローが引き渡しの際にクローズするまでにアメリカ歳入庁IRSの受付受領証（アックレッジメント）を受け取っておく必要があります。
この手続きは多くのエージェントがクライアントに伝えることを面倒に思います。ですので決済後に「来年タックスリターンすれば戻りますよ」とだけ伝えることがほとんどです。減額申請を提案できないエージェントは、投資家のキャッシュフローを軽視しているとも言えます。
購入検討層への「出口からの逆算」
ハワイ不動産売却における3割のキャッシュ拘束（最低一年半）という手続きの現実に気落ちしたことと思います。しかし、これらを単なるコストやタイムロスと捉えるか、それとも『余りあるゲインを出すための必要経費』と捉えるか。ここで投資家の命運が分かれます。
だいたい、ここまで煩雑な手続きと労力を要するハワイ不動産に、世界中の富豪や投資家がなお熱を注ぐのか？それは投資をするエリアに正解があるからです。
出口の不安を消す唯一の手段は「エリアの不沈性」一択になる
税金対策の究極の正解は、節税スキームを駆使することでもありません。「強制的に徴収されるコストによる目減り分を相殺できるほど、確実に値上がりする物件を持つこと」、現実的にこれに尽きる話です。
１年半以上の月日を時間のロスだと思うその前に、はじめから「待つ価値ありのキャピタルゲイン」が固いエリアを選ぶべきです。
なぜ「ワードビレッジ」は下落とゾンビ化物件と別ものと考えられているか？
ホノルルには数多くのコンドミニアムがあります。中には高額なハワイ不動産の管理維持費に耐えきれないオーナーが続出し、大規模修繕が放置されてゾンビ化する物件が現れるようになりました。
そのようなゾンビ化する物件とは一線を画すワードビレッジという区画内の物件は訳が違います。それは単なる高級物件ではありません。3つの構造的な理由があります。
マスタープランという最強の防御壁
ワードビレッジは、ハワード・ヒューズコーポレーションによる都市再開発プロジェクトです。真夜中に女性がスマホなしで一人で歩けるセキュリティや、都市計画による景観が街全体で維持されています。この地に足ついた計画的なグランドデザインこそが世界中の富豪たちから「物件価値を下落させない」と見込まれる一番の理由です。
「LEED-ND Platinum」の世界最高峰の環境認証と国際的評価
世界最高峰の環境認証LEED-ND Platinumは単なる称号を超えています。世界中の富裕層にとって「資産の預け先として国際規格（IS）の最高グレード」となっています。これが揺れる世界経済の中で買い手が集まる理由。
競合不在のエリア支配：
約24万㎡という広大な土地がハワード・ヒューズコーポレーション一社によって企画運営されています。隣に安売りタワーが建つ心配もゾンビ物件が現れるリスクもなく、区画内は計画的に治安や価格の下落がコントロールされます。この意図的調整こそが、中古価格を暴落させない防止策となっているのです。
ワードビレッジの都市計画成熟期に竣工されるLAUNIUは最後のピースとして見做されています。周辺施設が既に完成している状態で手に入れる不動産はやはり鑑定評価で評価されることも事実です。
上述してきました３割のコストについて『必要経費』と見込める投資家であれば、ワードビレッジでのハワイ不動産投資は苦痛ではなくなるでしょう。
異常に上がってしまった都内の２億円が当たり前のマンションと比較されることも増えました。LAUNIUで本格的に提供されているワンルーム・スタジオタイプは1億円台から購入でき、アメリカドル資産を所有することで円安に耐えうる資産防衛策としてハワイ不動産に活路を見出した客様も多くなっています。『下落しない世界最高峰の不動産を手に入れるの入場券』として見做されています。
よろしければ以下LAUNIUやワードビレッジで不動産を持つ価値について触れているコンテンツを御参考ください。
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ワードビレッジ「THE LAUNIU」スタジオ激戦の正体：なぜ富裕層は1億円の入場券を奪い合うのか
プロジェクト名 The Launiu Ward Village（ラウニウ・ワードビレッジ） 所在地 【HONOLULU・WARD VILLAGE】333 Ward Ave, Honolulu, HI ...
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