| 物件名 | The Rat & Pigeon |
| 所在地 | The Rat & Pigeon, 33 Back Piccadilly, Manchester M1 1HP United kingdom ノーザンクォーターの角地という「替えのきかない場所」 |
| 物件タイプ | 完全所有権（フリーホールド）付き パブ投資物件（地上3階・地下1階建）
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| 物件の構造 | 4フロア構成・150名以上のキャパシティ
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| 推定平米単価 | 約 £2,723 / ㎡ |
| 専有面積 | 敷地面積は約0.026エーカー（約105平米） |
| 想定表面利回り | 7.56%（現行賃料 £66,950 ÷ 価格 £885,000）※賃料保証金£14,646が現オーナーにより保有されています。 |
| 想定実行利回り | 7.16％ |
| 支払いプラン | 通常、英国商業物件は売買契約時にデポジット、完了時に残金支払い |
| 共有施設 | なし。 建物内設備：バー |
| 周辺施設 | ピカデリーガーデンズ（徒歩圏内）・ピカデリーハウス（JDウェザースプーン）・ポパイズ・ファイブガイズ・プレタマンジェ（隣接） |
| 売却価格 | ￡885,000～ |
Over View
投資判断情報
現在は内装が美しく装飾されており、ビール愛好家（CAMRA）推奨のパブとして、またライブ音楽やジャズ、ソウル、ファンクのイベントを開催する文化拠点として高い評価を得ています。
マンチェスター中心部の商業不動産市場は、現在非常にポジティブな局面にあり、特に本物件の最大の特徴は「年次RPI連動（下限1%・上限4%）」という賃料改定条項です 。
利回り推移のシミュレーション（予測）
- 初期状態: 投資額 £885,000 / 賃料 £66,950（利回り約 7.56%）
- 5年後（下限1%継続の場合）: 賃料は約 £70,365（利回り約 7.95%）
- 5年後（上限4%継続の場合）: 賃料は約 £81,455（利回り約 9.20%）
英国の物価上昇（RPI）がそのまま賃料アップに繋がる仕組みが、「下限1%〜上限4%」という数字で明らかになります。
英国のインフレ局面では、家主が能動的に交渉せずとも、物価指数に連動して自動的に利回りが向上していくため、非常に手間のかからない「インフレヘッジ資産」と言えるのです。
投資判断情報
- 市場利回り: マンチェスターの平均的な賃貸利回りは約7.9%（M14地区など）と報告されており、本物件のNIY 7.16%（表面約7.56%）は、一等地（M1地区）の希少性を考慮すると市場相場に合致した妥当な水準
- 投資家への魅力: 2026年の予測では英国商業不動産の年間トータルリターンは平均9.4%と予想されており、特にマンチェスターのような主要都市の「強いブランド力を持つ独立系パブ」はレジリエンス（回復力）が高い
- 管理の手間が少ない：2023年からの新規契約であることや、管理の手間がかからない一括借り上げ（M1 1HP Ltd）
ギャラリー
物件の向き・不向き
この物件が向く方
- 長期安定収益を求める方: 2043年までの超長期リースかつ、M1 1HP Ltdという特定目的会社（SPV）による一括借り上げのため、管理の手間がほぼありません 。
- インフレ対策を重視する方: RPI連動条項により、物価上昇がそのまま賃料収入の増加に直結します 。
- 一等地を所有したい方: 再開発が進むノーザンクォーターの角地という立地は、将来的な資産価値の維持に寄与します 。
この物件が向かない方
- キャピタルゲインを短期で狙う方: パブ物件は「利回り商品」としての側面が強く、居住用不動産のような急激な価格高騰は期待しにくいです。
- 建物の自由な改修を望む方: 保全地区（Conservation Area）内に位置するため、外観の変更には厳しい制限がかかります 。
- 流動性を重視する方: 商業物件、特にパブという特殊用途は、買い手が投資家に限定されるため、売却に時間がかかる場合があります。
立地歴史的背景
本物件が位置する「ノーザンクォーター（Northern Quarter）」は、かつては綿産業の倉庫街でしたが、現在はマンチェスターで最もトレンディなカルチャーの発信地です。
また、スティーブンソン・スクエア保全地区:は18世紀後半から19世紀にかけて形成された歴史的な街並みが保護されています 。
2階に「バンドルーム（ライブスペース）」がある点から、マンチェスターが誇る音楽文化（マッドチェスター・ムーブメントからの流れ）を今も支える拠点の一つであることが伺えます 。
パブは英国文化の「インフラ」であり、単なる飲食店以上の社会的価値を持つため、立地さえ良ければテナントが入れ替わっても建物自体の需要が途絶えにくいのが特徴です。
お問合せ・オンライン面談のご依頼
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