パンフレットに踊る「利回り」や「節税」という言葉の裏側にある、本当の姿を知っていますか？
ハワイでは保険料が10倍に跳ね上がり、維持費だけで簡単に利益が吹き飛ぶ。ベトナムでは利益が出ても『送金手続きの迷宮』にハマり、日本円として回収が事実上不可能に。
今遭遇する情報の9割は、こうした『不都合な真実』を隠した業者の綺麗事です。
こちらはよくありがちな税務の教科書的なコンテンツではありません。税務に長けたお金の専門家が法人の資産防衛策として海外不動産の活用術をお伝えしています。
Contents
【2026年最新】法人で海外不動産節税を行うための「全前提条件」
なぜ「個人での」海外不動産活用節税は終わった？2021年税制改正の再確認
2020年の税制改正でこれまで行われていた「海外不動産の減価償却費をサラリーマンなどの給与等の所得と損益通算して節税」が認められなくなりました。
当初よく行われていたのは「海外の築古の物件を通して行う日本の減価償却の枠組みを活用した節税」でした。
アメリカロサンゼルス・カルフォルニア・ハワイなどアメリカの不動産は価値が下がりにくい性質がありながら、日本の税制を通すと短期間で多額の減価償却費を計上できるとしてもてはやされていたのです。
この法改正の流れで2021年以降、海外不動産を活用した節税スキームの実効性がなくなったことで個人所得税の軽減が出来なくなっています。
法人による建物償却 「米ドル資産」へ置き換えるロジック
2021年の税制改正（租税特別措置法第41条の4）により個人は不可となりましたが、法人は法人税法第49条に基づき依然として有効です
しかし法人ならば引き続き海外不動産の減価償却費を活用した損益通算はまだまだ活用できます。
実際強い節税ニーズを抱える企業にとって海外不動産の減価償却ほど利益圧縮の効果を実感できる術も見つからず、候補として上がらないパターンはないほどです。
ここで現在の時流を踏まえて法人が海外不動産を活用した節税で押さえておきたいポイントが３つあります。
①「円」から「米ドル資産」への強制換金
これが最大の目的です。利益が出た分そのまま法人税を払えば「現金が税金」となって終わりです。一方で資産性が保てる海外不動産を購入すれば、「米ドル建て不動産」という形で残ります。
円安が進む中、法人においても日本円だけで貸借対照表を構成するリスクを避けたいニーズが顕在化しており、将来的に「ドル」でキャッシュを得られるパイプを作っておくのがベターだと思われています。
アメリカについてはあと３０年覇権が続くと考えられており、この期間を利用した不動産運用はまだまだ有効性が健在です。
参考
ベトナムなどの経済成長を遂げる国のコンドミニアムが利回りの高さで注目されることがありますが、ベトナムドンの流通が限られている点、そして出口戦略で足止めが待ち受けているパターン（日本に送金できない地獄）も多々あります。この点でアメリカドルへの換金のしやすさ（ドルフレンドリー）は担保されてしかるべきでしょう。
②償却期間の圧縮効果が大きい
簡便法では海外不動産の中古木造住宅の耐用年数を「法定耐用年数22年× 0.2 ＝ 4年」と見なすことができます。特にアメリカの物件の場合は、建物比率が８割で資産価値が下がらない物件が多いためこの圧縮が実現しやすいです。
中古不動産に限らず、新築の海外不動産の場合は日本の不動産のように明確な耐用年数が決められているわけではないことが多く、物件ごとにどのくらいの期間で耐用年数を設定するかを決める場合が慣例となっています。このため法人のフェーズに合わせて減価償却期間を短めに設定することも可能です。
③法人利敵を全額相殺でき、税の繰り延べでキャッシュフローが改善
国内事業で1億円の利益が出ている日本企業が、海外不動産で年2,500万円の減価償却費を計上すれば、法人税課税対象の所得を7,500万円に減らすことが可能です。資産価値が下がりにくい物件であればなお理想的でしょう。
巨額な利益が出る企業によって圧縮効果は絶大です。この間浮いた資金で様々な事業戦略を打てることは申し上げるまでもありません。
しかしながら後述しますように、海外不動産の減価償却費の計上により税金が圧縮され、「税金がなかったことになる」訳ではないことは注意です。飽くまでキャッシュフローの改善であることが前提なのですが、方法の詳細は別に解説しております。
【警告】海外不動産の「二極化」の現実:一流中の一流以外購入してはならない
インターネット上で海外不動産の広告が追いかけて来る属性がこのコンテンツをご覧になっていることと思います。それらの広告は海外不動産の上澄みの美しい部分を見せ、憧れや海外独特なメリットを訴求してくるでしょう。
しかし実際は「買ってから失敗したというパターンも山ほどあること」を知っておくべきです。以下ではハズレを引かず「本当に法人の節税に値する海外不動産」を引き当てるための最低限の情報をお伝えします。
ハワイ：「管理組合の財務力」がモノを言う 保険料暴騰とゾンビ物件を分ける
「法人の節税に値するハワイ不動産」を引き当てるポイントは以下３つを受け入れられるかどうかとなっています。
法人の節税に向くハワイ不動産は以下が受け入れられるかどうか
- 合法的なハイコスト：管理費が高額
- マウイ島などの火災で保険料が高騰
- 投資物件は住居用よりも固定資産税が高い
特に①が重要です。管理費が低めに設定されているコンドミニアムは、ハワイのインフレ進行に耐え切れません。
１０年前に策定した修繕計画が価格の高騰により中止になりうる可能性があります（実際中途半端な高級物件のゾンビ化は起きています）。管理組合総会で修繕計画が否決され実行されなければ、修繕されるべき共有部分が放置されたままというゾンビ物件もあるのです。
このためハイコストな管理費を取っている物件はハワイのインフレを想定した健康的な価格であり、ゾンビ化しない保証ともなりうるのです。
ハワイの不動産を一言で説明するならば「優雅さとハイコストな維持費」です。世界中の富裕層が維持費を出し合って保全している『巨大な工芸品』と呼ぶにふさわしく、その維持費を払う覚悟がある者だけがその資産防衛のメリットを享受できます。
それでも世界中の大富豪がこぞってハワイに不動産を所有したがる理由は、以下のようなハワイという場所の特殊性から来ています。
日本の建設業界では輸入に頼る建築資材が高騰し、建設業界での人材不足も深刻で、数千憶円のプロジェクトのいくつも頓挫しています。
日本はまだ陸続きでトラックが走りますが、ハワイはすべて海上輸送ですので建築築資材を輸送するにもハイコストです。
そして観光業がメインで実需が追い付かない土地（物価が高く若者が住めない）で人材を確保しようとするとアメリカ本土の数倍の人件費を要し、必然的に物件価格が高騰しています。
それでも世界の富豪がハワイに不動産を持ちたがる理由はこの選ばれし者だけが辿りるける場所であり、価格の下がりにくさにあります。
ハイコストを笑って受け入れる法人や富裕層たちが、今なお指名買いを続けます。彼らは利回りなど見ていません。世界がどんなにインフレ化しようとも絶対に価値が毀損しない『逃げ場』を求めているのです。
「ハワイ不動産はもはや芸術的な工芸品であり、オーナーたちはその芸術性を保つためにお金を惜しみなく出し合います」。この感覚が腑に落ちない場合、現実的に維持費が苦痛なコストとして消費されて行きます。
フィリピン：一等地中の一等地以外の物件は、バケツリレーとスラム化コンドへ
フィリピンはASEANの中でも極めて珍しいアメリカドルフレンドリーな国で、かつアメリカドルとの連動性が緩やかな不動産投資に向く条件が揃った国です。日本とほぼ同じ人口があり、日本と真逆な多産で若い平均年齢とあり、向こう５０年の経済成長が見込まれる恵まれた環境も兼ね備えています。
高所得な日本のサラリーマンの間で一時フィリピン不動産による投資はとてももてはやされた時代がありました。しかし現在「どんな物件も転売すればかならず利益が出る時代」は終わってます。
フィリピン不動産の現実は一等地中の一等地以外のコンドミニアム以外は、住む予定がないなら購入すべきではないかもしれません。供給過多でかつ多くの外国人がフィリピンで不動産を購入したため、以下のようなバケツリレーとスラム化が起こりつつあるのです。
一等地中の一等地以外のコンドミニアムで起こるバケツリレー
- 第1走者（デベロッパーと不動産仲介業）： 相場より高い価格でバケツを売る。
- 第2走者（初期投資家）：第一走者の 「竣工時に売り抜きましょう」という話を鵜呑みにしてバケツを持つ。
- 第3走者（後発投資家）： 「海外不動産節税」という言葉に踊らされ、第2走者からバケツを引き取る。
悲惨なのは、このリレーの列に「実際に住む人（実需層）」が一人も並んでいないことです。
第一走者は竣工した瞬間に「いい物件で買い時」と一斉にバケツを差し出しますが、周りを見渡せば全員が似たようなバケツを持った投資家ばかりです。
このバケツリレーが起こっているフィリピンのミドルクラス以下の物件では、スラム化現象も起こりつつあります。
スラム化現象の例
- エレベーター： 6基あるうちの3基が「調整中」のまま数ヶ月動かないなど
- 物件の脆弱性： 共用部のタイルが壊れ、エントランスのエアコンが壊れてロビーがサウナ状態に。
- 夢を刺激していたプール：高額になりうる維持費で管理が行き届かず清掃が放置され苔が浮く
フィリピンのコンドミニアムがスラム化する原因は修繕積立金の未納率の高さと、管理会社の能力不足の場合が多いです。
供給過多なコンドミニアムを高掴みさせられた日本人のような外国人投資家は、「物件が転売できない・空室が続く」となれば修繕管理費を未納のまま放置することも多いのです。となればもうこのコンドミニアムはスラム化の道をたどるしかなくなります。
一方でフィリピン不動産の中には長い間資産性を保てる物件も存在しています。それは「最後にバケツを受け取りたいと切望する実需層（現地のエリートや富裕層）」が列に並んでいる物件です。
世界中の投資家やフィリピン現地のエリート層から「ここに住みたいと思っていた・この物件を持つことを誇りに思う」という層へ資産を渡すことです。
フィリピンに『普通の物件』はなく、あるのは、富裕層が列をなす『プレミアム資産』か、管理が崩壊して投資家が逃げ出した『垂直型スラム』のどちらかです。その分水嶺はどこにあるのか？ それは立地でも価格でもなく、『管理のガバナンス』が効いているかどうかです。
「投資家同士でお金を回し合うゲームに参加せず、最後にその物件を『生活の拠点』として喜んで住む、大金を払ってでも手に入れたいと願う実需層がいるかどうか。それだけが、バケツリレーから抜け出す唯一の鍵となっています。
ベトナムなど人気浮上の地で起こっている出口のない迷路
東南アジア各国の不動産事情に関しては近くていざとなったときに投稿も楽です。しかしハワイのような「安定した法体系」がない分、より需給の事実を見る必要があります。
ベトナム
- シビアな現実：不動産バブルが崩壊気味で、未完成リスクが依然として高い。
- 経営者の視点：ベトナムドンの流通量の限定性と、日本への出金が困難になる可能性が極めて高い
シンガポール
- シビアな現実：外国人に対する不動産取得税（ABSD）が60%。
- 経営者の視点：一般法人は手出し無用。 節税や投資効率を語る次元の国ではない。
シンガポールで外国人が物件を購入する場合追加印紙税（ABSD）が壁となりやすくなっています。例えば2億円の物件を買うのに、1億2,000万円の税金をシンガポール政府に渡すことになります。これは「投資」というよりも、シンガポールへの「寄付」に近い資金移動です。
インドネシア
- シビアな現実：法運用の実績が浅く、役人のさじ加減でリスクが変わりやすい。ジャカルタに一極集中し過ぎ。
- 経営者の視点：経済成長は本物だが法整備のガバナンスが「ハワイ」には遠く及ばない。
マレーシア
- シビアな現実：転売の場合売り先が「外国人」に限定される。供給過剰で中古価格が上がりにくい。
- 経営者の視点：長期滞在用。 投資としては「キャピタルは狙えず、インカムも低い」のが現実。
上のような意味で、上述しましたハワイとフィリピンは海外不動産でねらい目と言えるのです。
| ハワイ | フィリピン | |
| 税金 | シンガポールのような「外国人差別的な重税」が購入時点ではない。固定資産税の税率は、居住用であればシンガポールより低く抑えられるケースもあり、購入時の税金も日本に近い水準。 | 購入時に印紙税や登記費用で約3〜4%。固定資産税は評価額の0.3〜1.5%程度とハワイに比べれば微々たるもの。 |
| 出口戦略 | ハワイの買い手は「全世界」で、かつアメリカドルによる取引により、中古市場で圧倒的に流動性が高い（＝いつでもドルに戻せる）のが強み。 | 「売却価格か、または評価額のいずれか高い方）」に対して6%のCGTが課税される。ASEANで貴重なドルフレンドリーな国。アメリカ同様CRS非加盟国なため、特に流動資産に変えた場合に日本政府への秘匿性が一定額保てる。 |
| 実需 | 世界最強の避難シェルター：ハワイの不動産を持つことは、世界で最も信頼される米ドル資産を持つことと同義 福利厚生という名のガバナンス装置：「社宅」や「保養所」として活用。「それだけの維持費を払い続けられるキャッシュフローがある」という証明書として機能。 米国本土富裕層による別荘リタイア重要 | フィリピンは永住権取得がかなり容易で、ビザ取得の条件として物件を購入することも好都合となりやすい。フィリピンを拠点にASEANビジネスを展開する際の「社宅」として使える。『投資』ではなく『消費』の場所となりつつある。 人口ボーナスと経済成長により、賃貸需要が強く、実質利回りがハワイより高く出やすい。 |
【実務】税務署に否認されないための「鑑定評価」と「出口戦略」
建物比率を最大化するスキームの限界と正解
「節税のために数字を意図的に操作した」とみなされると日本の国税局から否認されます。
目的な日本国内での日本法人による節税ですので、（現地の慣習ではなく）日本の税務基準に照らして「妥当と言える根拠」を構築していくことが重要です。具体的には以下の3点が重視されます。
- 主観ではなく客観: 不動産鑑定士などの第三者専門職による「鑑定評価書」を参考に時価評価
- 現地ルールよりも客観性: 現地の固定資産税評価は日本国税局に必ずしも評価されない。客観的に説明できる資料が不可欠
- 形式ではなく市場価値: 価格が実際の市場価値（実態）が反映されている
なお、国税局から否認のリスクを回避するための正解は、以下のとおりです。
【これが最強：不動産鑑定士による鑑定評価書】≫保険金額による評価≫売買契約書での明示
３つ揃えば国税局も文句は言わないはずです。
節税しか前提としてない「建物比率に重きを置きすぎた設定は、国税庁から否認リスクが高まります。上の３つを揃え、客観的な実証ができるようにしておくことが大切です。
送金規制を知らない業者と関わると「資金凍結」の恐怖が待ち受ける
最後に海外不動産を「売却したあとその売却金額を送金するフェーズ」を見据えての必須事項をお伝えしておきます。
ハワイ不動産については流動性が高くドル建てですので、送金規制の懸念はほぼありません。法社会アメリカのガバナンスが効いています。
一方で日本で身近で最近人気の東南アジアの不動産については注意が必要です。不動産売却のあと送金の規制を知らなければ「資金凍結」のリスクがあることを知っておくべきです。
上述しましたように、ベトナムはそもそも国外への送金自体が厳格なる規制の元にあります。安易にベトナム不動産の利回りやキャピタルゲインの話に乗ってしまい、仲介業者がこの点を全く教えてくれないトラブルも多発しています。
ASEANで有望な場所フィリピンについては、ルール通りにすれば送金が十分可能です。
このBSRDがありさえすれば、売却益ペソを日本などに送金するときに銀行から止められることはありません。このBSRDがなければフィリピンの銀行は法的に送金することができないようになっています。
BSRDとはフィリピン中央銀行（BSP）が発行する証明書で、日本円でフィリピン不動産へ投資したことを証明する証書です。
節税できれば万歳！なのは確かではありますが、売却して日本に戻す時に出口を完全に塞がれてしまうのが上のような規制を知っているか知っていないかでだいぶ違います。
フィリピン不動産を購入する際は、仲介業者に「BSDRの発行や管理システムはどのようにされていますか？」とお聞きになってみてください。この回答があやふやならばその仲介業者を通して法人所有の不動産にすることは間違ってもおすすめできません
フィリピン不動産を購入した多くの人が不動産仲介業者の無配慮・無知識・職務怠慢でこの登録漏れが起こっており、売却後にフィリピンペソで保有することを強いられるケースもあります。
「法人の海外不動産による節税」の地雷源を避けられる稀少物件とは？
ここまで、海外不動産投資に潜む『不都合な実態』を赤裸々にお伝えしました。しかしこれらは決して『海外不動産を買うな』という意味ではありません。正しいガバナンス基準で選別すれば、日本国内では不可能なレベルの資産防衛が可能になるのもまた事実です。
本記事のガバナンス基準（財務・送金・鑑定）から、2026年時点で現存する数少ない適合資産の事例を２つに限定してお伝えします。
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上の２つの一流物件は、あくまでガバナンスの「実例」です。これら一流物件を法人が手に入れるためには、表面的な利回りではなく、維持費の分散構造やBSRD登録といった『実務の裏側』を理解する必要があるでしょう。
より詳しくお知りになりたい方は
ただし、物件選びは入り口に過ぎません。法人が真に資産を守り抜くには、さらに『泥臭い実務』が不可欠です。
本記事の内容をさらに深掘りし、『2026年版：法人資産防衛の実務マニュアル』を有料公開しています。ここには業者も税理士も語りたがらない『鑑定評価書の主張法』や『資金凍結の回避策』をすべて詰め込みました。
- 【実録】国税局が納得する『鑑定評価書』の取得・主張ガイド： 否認リスクを最小化するための具体的ステップ。
- 【極秘】BSRD（中央銀行登録）完全リカバリーマニュアル： 送金規制で資金が凍結される前に打つべき一手。
- 【シミュレーション】一流物件の『不都合な維持費』と『法人手残り』： 業者が出さないリアルな収支表の公開。
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